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Baurecht: Bei denkmalgeschützten Altbauten detailliert Bestand erkunden

Bauen und Denkmalschutz - diese Kombination stellt Planer vor besondere Herausforderungen. Neben der notwendigen Baugenehmigung müssen sie auch eine denkmalrechtliche Erlaubnis einholen. Bei der Abstimmung zwischen den Denkmalschutzbehörden und den Bauämtern kommt es jedoch immer wieder zu Schwierigkeiten. Daher rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) zu einer rechtzeitigen und sorgfältigen Planung inklusive einer detaillierten Bestandserkundung.

Für die Baugenehmigung sieht die Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) aufeinander abgestimmte Arbeitsschritte, sogenannte Leistungsphasen, vor. Diese sind für einen reibungslosen Projektablauf elementar. In den ersten beiden Leistungsphasen entwickelt der Planer die Vorstellung des Bauherrn und arbeitet diese aus. Im Arbeitsschritt 3, der Entwurfsplanung, kann eine Prüfungsunterlage für die Baugenehmigungsbehörden erstellt werden. Die Bedingungen sind oftmals vorgegeben, gerade wenn ein Bebauungsplan vorliegt. Erst nach erteilter Baugenehmigung können ausführungsreife Darstellungen in zeichnerischer oder schriftlicher Form folgen.

Diese Abfolge passt nicht so recht zu den Anforderungen an den Projektablauf, wenn eine Beteiligung der Denkmalschutzbehörden gegeben ist. Laut Johannes Jochem, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Mitglied der ARGE Baurecht, bezieht sich die Erteilung der denkmalrechtlichen Genehmigung bei Umbauvorhaben fast immer auch auf die konkreten Ausgestaltungen von Ausführungsdetails, wie etwa Bodenbeläge, Wandfarben und vor allem der Entfernung sanierungsbedürftiger auch mit Schadstoffen und Pilzen befallener Einzelteile. Hier sind Detailabsprachen nötig, die es aber so im Baugenehmigungsverfahren bei den Bauämtern nicht gibt. Zudem besteht die Gefahr, dass sich während des Bauvorgangs ungeplante Neuerungen aufwerfen können, die dann langwierige Abstimmungen hinsichtlich der Erhaltenswürdigkeit und den Sanierungsmöglichkeiten nach sich ziehen.

Jochem rät, dass Planer, die ihr Projekt nicht in einer unkoordinierten Gemengelage zwischen Ausführung, Ausführungsplanung und Genehmigungsverhandlungen umsetzen wollen, sich im Vorhinein sehr viel Zeit zur Bestandsaufnahme und Bestandserkundung nehmen sollen. Die Detailabsprache mit den Denkmalschutzbehörden sollte daher so früh wie möglich geschehen. Für diese umfangreiche Vorbereitung steht Planern und beratenden Restauratoren eine Vergütung zu. Mit dieser vergleichsweise geringen Investition für die frühzeitige und sorgfältige Ausführungsplanung schaffen Bauherren beste Voraussetzungen für einen reibungslosen Verlauf des gesamten Bauvorhabens.

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