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Generalunternehmer und Generalübernehmer im Innenausbau

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Die ISG ist ein international agierender Baudienstleister mit 2.500 Mitarbeitern. Das Unternehmen bietet Leistungen im Bereich Innenausbau und technischer Ausbau sowie eine Reihe von Spezialdienstleistungen an. Auf dem deutschen Markt seit mehr als 20 Jahren aktiv, hat die ISG Erfahrung mit über 300 Projekten und mit 300.000 Quadratmeter umbauter Fläche gesammelt. Kunden sind multinationale und lokale Unternehmen, die unabhängig vom Standort eines Projekts Wert legen auf eine kontinuierlich hohe Qualität, Termintreue und Budgeteinhaltung beim Bau, der Renovierung oder beim Ausbau von Geschäftsräumen.

Wir sprachen mit Michael Schöneich, Country Manager der ISG in Deutschland.

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INTERVIEW

Rolf Mauer: Herr Schöneich, die ISG versteht sich als Baudienstleister. Was genau bedeutet das.

Michael Schöneich: Die ISG ist im klassischen Sinn Generalunter- bzw. Übernehmer. Ein Unterschied zu vielen anderen Unternehmen besteht darin, dass wir uns auf den Innenausbau spezialisiert haben und partnerschaftlich Baudienstleistungen anbieten.

Rolf Mauer: Wie verstehen Sie den Begriff »Innenausbau«? Beginnt Ihre Arbeit wenn der Rohbau steht?

Michael Schöneich: Das kann man so sagen. Wir erledigen zum Beispiel den sogenannten Erstausbau. Wenn wir einen Auftrag in der »Shell+Core«– Variante übernehmen beginnen wir mit unserer Arbeit, in einem veredelten Rohbau. Die »Shell« ist die Gebäudehülle, der »Core« ist der Kern mit fertigen Treppenhäusern, Aufzügen und WC-Anlagen. Die Versorgungsleitungen liegen vorinstalliert im Schacht, Doppelboden und Decken sind eventuell bereits eingebaut. Jetzt beginnt unsere Arbeit als Baudienstleister. Dieser Erstausbau betrifft Neubauten, darüber hinaus sind wir auch sehr aktiv in der Revitalisierung von Gebäuden. Das bedeutet, wir arbeiten in bestehenden Gebäuden und statten sie mit neuester Technik aus, was zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt.

Rolf Mauer: Sie arbeiten als Planer und Bauunternehmen?

Michael Schöneich: Nein, wir sind keine Planer – »no design« ist bei uns Firmenpolitik. Wir kooperieren mit den Architekten, wir planen nicht, wir führen aus. Wir bauen Rohbauten im Innenausbau weiter, renovieren, sanieren oder bearbeiten auch nur Segmente innerhalb eines größeren Bauprozesses. Wenn es um Planungsthemen geht, kooperieren wir mit Architekten und Innenarchitekten und schaffen dadurch einen Mehrwert für den Bauherrn, indem wir den Bauprozess besser steuern können.

Rolf Mauer: Sie arbeiten also nach den Plänen des von den Bauherren beauftragten Architekten oder Innenarchitekten?

Michael Schöneich: Richtig. Wir realisieren, was gebaut werden soll. Wir haben den Anspruch, das natürlich möglichst gut zu machen. Wir sehen jede Bauaufgabe als einen Prozess, der von uns als Manager gelenkt und geleitet werden muss. Darauf haben wir uns spezialisiert und darin sind wir auch sehr gut. Bei uns läuft alles sehr geschmeidig ab – im Sinne des englischen Begriffs »smooth«. Es gibt keinen für den Planer oder Bauherren sichtbaren Ärger auf der Baustelle, alles läuft sehr schnell ab und wir haben am Schluss einen Kunden, der sehr zufrieden mit unserer Leistung ist und der daher auch wiederkommt. Und auch die Architekten, die wir bei ihrer Arbeit unterstützen, sind zufrieden, denn auch für sie läuft es ohne Reibungsverluste ab. Wir moderieren den kompletten Bauprozess.

Das Ziel unseres Kunden ist es, im gesetzten Kosten- und Zeitrahmen in sein neues Büro oder in seine neue Gewerbefläche zu kommen – und das haben wir zu realisieren.

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Rolf Mauer: Sie haben das Wort »moderieren« verwendet, was bedeutet der Begriff für Sie?

Michael Schöneich: Wir arbeiten mit professionellen Bauherren und Projektmanagern zusammen und nehmen denen alle Aufgaben ab. Wir führen nicht nur aus, sondern moderieren den kompletten Bauprozess bis zum Einzug. Wir wollen einen »Happy Client« haben. Unser Kunde baut idealerweise häufiger mit uns.

Rolf Mauer: Wer ist der Auftraggeber der ISG?

Michael Schöneich: Ich möchte hauptsächlich zwei Arten von Kunden definieren: Der eine ist der typische amerikanische oder britische Klient und kommt im Grunde von außerhalb Deutschlands hier an und mietet sich irgendwo eine Fläche. Er kommt mit dem Grundriss und sagt: So wollen wir gerne bauen. Mit diesem Kunden beginnen wir einen längeren Prozess. Wir begleiten bereits sehr früh, beispielsweise bei der Kostenfindung bzw. der Budget-Erstellung, bis hin zum fertigen Objekt.
Der deutsche Kunde hingegen hat meist eine fertige Planung, die wir realisieren.

Für die Amerikaner muss ich regelmäßig noch einen deutschen Architekten suchen. Jemanden, der das englische Design nimmt, in die deutschen Bauvorschriften übersetzt und schließlich genehmigungsfähige Pläne vorlegt. Wir haben auch Architekten in unserem Unternehmen, ganz klar, aber wir agieren nicht als solche, wir würden keinen Bauantrag machen, obwohl wir es natürlich könnten.

Rolf Mauer: Der US- oder UK Kunde hat also eine andere Erwartungshaltung als beispielsweise ein deutscher Bauherr?

Michael Schöneich: Das sind zwei unterschiedliche Baukulturen, ja. Die Amerikaner erwarten schon mehr Service. Da muss auch alles sehr schnell gehen.

Rolf Mauer: Woher stammen Ihre Kunden – aus dem Inland bzw. dem DACH-Bereich oder aus dem internationalen Bereich?

Michael Schöneich: Unsere Kunden sind zum Großteil international, das hat damit zu tun, dass die ISG eine weltweit agierende Gruppe mit 1,8 Mrd. Umsatz und ca. 2 500 Mitarbeitern ist. Wir haben 2000 Mitarbeiter in London und weitere 500 über die Welt verteilt. Die ISG ist in London der Platzhirsch und Marktführer und von daher haben wir sehr gute Netzwerkbeziehungen. Die Kollegen in England realisieren auch Großprojekte wie das Velodrom für die Olympiade, das von der ISG gebaut wurde.

In London läuft der Markt ein bisschen anders als in den deutschsprachigen Ländern, dort haben wir eine unterschiedliche Baukultur. In London ist es üblich, dass ein Entwickler nach dem Shell+Core-Prinzip baut, das ist bei uns nicht der Fall. Mietverträge werden in England 10-15 Jahre geschlossen, bei uns 5 Jahre – dadurch investiert einer, der in England sein Büro ausbaut, für 10 oder 15 Jahre, nimmt dafür auch mehr Geld in die Hand. Von daher verstehen eher englische und amerikanische Kunden, was wir machen. Wir sind ein spezialisierter Generalunternehmer für den schlüsselfertigen Innenausbau.

Rolf Mauer: Sie verstehen sich auch als »Spezialdienstleister«, können Sie diesen Begriff mit Inhalt füllen? Was sind Spezialdienstleistungen?

Michael Schöneich: Der Begriff Spezialdienstleistungen versucht den Service zu beschreiben, der um das traditionelle Bauen herum wichtig ist. Wir treten nicht nur als ausführendes Unternehmen auf, wir beraten auch.

Der normale deutsche GU kommt erst zu einem Zeitpunkt zu seinem Vertrag, ab dem tatsächlich nur noch gebaut werden muss. Wir helfen bereits bei der Suche nach der geeigneten gewerblichen Fläche. Wir sehen uns ggf. mit den Maklern und den Kunden zwei Tage lang Gebäude an und sprechend anschließend eine Empfehlung aus. Da wir mit vielen unserer Kunden lange zusammen arbeiten, kennen wir deren Wünsche und Anforderungen genau.

Rolf Mauer: Sie beraten auch in technischen Fragen?

Michael Schöneich: Wir sind keine Fachingenieure, aber wenn man das Geschäft lange genug macht, kann man bei der Objektbesichtigung auch erste Hinweise geben.

Rolf Mauer: Wie groß sind die von Ihnen betreuten Projekte? Welche Kunden der ISG können Sie beispielhaft nennen?

Michael Schöneich: Für einen amerikanischen Konzern haben wir eine Büro-Erweiterung in Zürich gemacht – ein Projekt über 14 Mio. Euro. Hier in Frankfurt machen wir gerade Ausbauten für einen deutschen Investor – er hat ein Gebäude gekauft. Ein klassischer Vermieter-Ausbau, auf einem anständigen hohen Niveau – solche Etagen sind auch schon für 100.000 – 150 000 Euro umgebaut. Das sind dann die unteren Projektgrenzen.

Rolf Mauer: Die ISG hat sehr viele internationale Kunden. Wer sind denn die deutschen Kunden der Frankfurter ISG Niederlassung?

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Michael Schöneich: Wir beobachten hier ein es ein sehr seltsames Phänomen. Als internationale ISG arbeiten wir für sehr große deutsche Firmen wie die Deutsche Bank, BMW, die Allianz. Für die Deutsche Bank haben wir zum Beispiel deren Headquarter in London gebaut. Aber für diese großen deutschen Namen haben wir in Deutschland selbst noch nie gebaut.

Dafür kann ich aber auch sagen: Wir bauen hier in Deutschland für Google, Cisco, Adobe, Red Hat, JP Morgan, ExxonMobil und andere.

Es gibt genügend deutsche Mittelständler, die international unterwegs sind. Im Gegensatz zu Mitbewerbern haben wir keine eigenen Produkte, die wir verkaufen müssen oder eine eigene Fertigung, die wir auslasten müssen – insofern haben wir den Vorteil der Neutralität.

Rolf Mauer: Wie hält es Ihr Unternehmen mit dem Thema Nachhaltigkeit?

Michael Schöneich: Wir haben – und das ist wahrscheinlich auch wieder ein Vorteil unserer englischen Gruppe – schon jahrelang das Thema Nachhaltigkeit in unserem Leitfaden. Lange bevor in Deutschland der Begriff »Nachhaltigkeit« für den Baubereich geprägt wurde.

Zum Thema Greenbuilding: In Deutschland gibt es derzeit sechs verschiedene Zertifizierungssysteme: Das deutsche System der DGNB ist sehr weit verbreitet und anerkannt. Zertifiziert wird jedoch oft nach LEED oder Breeam. Bei unseren Kunden genießt das LEED-System höchste Akzeptanz, weil es international ist. Dann gibt es noch zwei Systeme aus Asien und das französische System HQE. Und ein japanisches System, das stark aus der Automotive-Branche kommt. Alle diese Systeme sind uns bekannt und wir unterstützen unsere Kunden dabei, die jeweils definierten Ziele zu erreichen.

Rolf Mauer: Herr Schöneich, vielen Dank für das Gespräch.

Fotos: Google Hamburg

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