In Deutschland enthält inzwischen etwa jeder zweite Nachlass eine Immobilie. Es ist deshalb wichtig, darüber informiert zu sein, wie das optimale Vorgehen bei einem Erbfall ist und welche Kosten auf die Erben zukommen.
Erbe annehmen oder ausschlagen
Erben können den Nachlass nur als Ganzes annehmen oder ausschlagen. Sie erben also nicht nur Immobilien und andere Vermögensgegenstände, sondern auch die Schulden des Erblassers. Es gilt hier das Prinzip: Alles oder nichts. Sollten die Schulden den Wert der Immobilie aus dem Nachlass übersteigen, entsteht durch die Annahme des Erbes demnach ein Verlust.
In der Regel gibt es eine Frist von nur sechs Wochen für die Entscheidung, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Erbe vom Tod des Erblassers erfahren hat. Wenn ein Erbvertrag oder ein Testament existiert, beginnt die Frist mit der Öffnung dieser Dokumente. Bei Erben, die zuletzt einen Wohnsitz im Ausland hatten, verlängert sich die Ausschlagungsfrist um sechs Monate.
Wenn die Ausschlagungsfrist verstrichen ist, gilt das Erbe als angenommen. Auch eine spätere Meinungsänderung ist nicht möglich. Würde die Erbschaft bereits angenommen, kann diese nicht im Nachhinein wieder ausgeschlagen werden.
Überblick über den Wert der Immobilie
Aufgrund der relativ kurzen Ausschlagungsfrist ist es wichtig, dass sich Erben umgehend über die Nutzbarkeit und den Wert der geerbten Immobilie informieren. Dazu kann beim Grundbuchamt ein Grundbuchauszug angefordert werden, der eventuell vorhandene Grundschulden oder Hypotheken enthält. Außerdem ist die Bank des Verstorbenen dazu verpflichtet, Informationen über weitere Schulden, Guthaben und mögliche Mieteinnahmen der Immobilie zu informieren.
Immobilienexperten raten Erben zudem, einen professionellen Dienstleister zu beauftragen. Dieser kann den Zustand und den Wert der Immobilie einschätzen. Besonders sinnvoll ist dies bei älteren Objekten, bei denen häufig kostspielige Sanierungsmaßnahmen nötig sind. Sobald diese Daten vorliegen, kann der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden. Dieser bildet dann die Berechnungsgrundlage für das Antreten oder Ausschlagen der Erbschaft.
Erbschaft der Immobilie angenommen
Wenn sich ein Erbe dazu entschieden hat, die Erbschaft anzunehmen, kann sich der neue Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Dazu ist der Erbschein erforderlich, den das Nachlassgericht gegen Gebühr ausstellt. Hat der Verstorbene ein notarielles Testament oder Erbvertrag hinterlassen, kann die Umschreibung zusammen mit der Vorlage der Eröffnungsniederschrift erfolgen. Innerhalb von zwei Jahren ist die Umschreibung im Grundbuch gebührenfrei möglich.
Optionen bei geerbten Immobilien
Der Erbe hat nun drei Möglichkeiten zur Nutzung der Immobilien, nämlich den Verkauf, die Vermietung oder die Eigennutzung.
- Verkauf der Immobilie – Der Verkauf der Immobilie ist primär bei einer Erbengemeinschaft sinnvoll, um das Erbe gerecht aufteilen zu können. Außerdem kommt ein Verkauf der geerbten Immobilie häufig infrage, wenn diese in einer schlechten Lage steht und deshalb nicht für die Eigennutzung oder die Vermietung geeignet ist. Auch eine weite Entfernung zur Immobilie spricht für den Verkauf, weil so langfristiger Verwaltungsaufwand vermieden werden kann.
- Vermieten der Immobilie – Das Vermieten der Immobilie ist bei Objekten sinnvoll, deren Mieteinnahmen höher als die Mieteinnahmen (inklusive Nebenkosten) der Vermietung sind. Wichtig sind dabei unter anderem die Lage und der Zustand des Objekts. Auch steigende Immobilienpreise sprechen dafür, mit dem Verkauf zu warten und die Immobilie erst zu vermieten.
- Selbstbezug der Immobilie – Viele Erben verbinden mit Immobilien der Eltern oder anderen Familienangehörigen einen emotionalen Wert. Reichen die finanziellen Mittel aus, um den Miterben ihren Anteil auszuzahlen, kann die Immobilie deshalb auch zum Selbstbezug verwendet werden. Diese Option bietet außerdem oft steuerliche Vorteile.
Steuer bei der Erbschaft einkalkulieren
Ehegatten und Partner aus eingetragenen Lebenspartnerschaften müssen aufgrund des hohen Freibetrags (500.000 Euro) in der Regel keine Erbschaftsteuer entrichten. Dies gilt auch für Kinder (400.000 Euro) und Enkelkinder (200.000 Euro). Lediglich bei Urenkeln (100.000 Euro) und Eltern (100.000 Euro) sowie allen anderen Erben (20.000 Euro) sind die Freibeträge so gering, dass bei einem Immobilienerbe fast immer Erbschaftssteuer entrichtet werden muss.
Versteuert werden muss der Wert der Erbschaft über dem Freibetrag. Erbt ein Kind ein Haus im Wert von 600.000 Euro, muss es also nur 200.000 Euro versteuern. Die Höhe der Steuer hängt vom Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Verstorbenen ab.
- Steuerklasse I – Der günstigste Steuersatz gilt für Eheleute, Partner in eingetragenen Lebenspartnerschaften, Kinder und Stiefkinder.
- Steuerklasse II – Der zweitgünstigste Steuersatz gilt für entfernte Verwandte. Dazu gehören etwa Geschwister, Stiefeltern und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Eheleute.
- Steuerklasse III – Der höchste Steuersatz gilt für alle übrigen Erben, also Personen, die mit dem Erblasser nicht verwandt sind.
Ausnahme: Keine Steuer für selbstgenutztes Wohneigentum
Eheleute, gesetzliche Lebenspartner und Kinder haben unabhängig vom Steuerfreibetrag einen weiteren Vorteil. Selbstgenutztes Wohneigentum bleibt für diese Erben unabhängig von dessen Wert steuerfrei. Sie müssen dazu schon selbst in der Immobilie wohnen oder beim Erbfall einziehen. Zudem müssen sie mindestens zehn Jahre darin wohnen bleiben. In diesem Zeitraum dürfen die Erben die Immobilie also weder vermieten noch als Zweitwohnsitz nutzen. Muss der Erbe innerhalb der zehn Jahre in ein Pflegeheim ziehen, entfällt diese Pflicht.
Bei Kindern gilt zudem die Sonderregel, dass bis maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche keine Erbschaftsteuer anfällt. Erben Kinder also eine Luxusvilla mit 400 Quadratmeter Wohnfläche, müssen sie auf 200 Quadratmeter davon Erbschaftsteuer bezahlen, wenn deren Wert über dem steuerlichen Freibetrag liegt.
