Anzeige AZ-A2-728x90 R7
Start Praxis Baurecht Wie viel ist ein Architekturbüro wert?

Wie viel ist ein Architekturbüro wert?

Eine Million oder doch nur 200.000 Euro? Ein Gericht im Ruhrgebiet verhandelt aktuell den Streit zweier Gesellschafter eines Architekturbüros, die darüber streiten.

Seit die Regierung 2009 die Erbschaft- und Schenkungssteuer neu geregelt hat, müssen Finanzämter den tatsächlichen Wert eines Unternehmens oder Architekturbüros ermitteln. Erst dann darf man über Freibeträge und Rabatte nachdenken. Auch wer ein Büro verkaufen will, legt so eine Wertermittlung für den Kaufpreis zugrunde. Doch weil Bürowerte unterschiedlich ermittelt werden können, ist Streit programmiert.

Im Fall der Planer aus dem Ruhrgebiet ist man sich uneinig, wie viel einem ausscheidenden Partner zusteht. Um das zu klären, beauftragt das Gericht ein Wertgutachten. Ein erster Gutachter rechnet mit dem Ertragswertverfahren nach IDW- Richtlinien. Es ist etabliert und auch der Fiskus nutzt ein ähnliches Verfahren, um Unternehmenswerte zu schätzen. Dabei wird der Büroertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser berechnet sich so: Ertrag dividiert durch (Basiszins plus Risikoaufschlag). Den Basiszins veröffentlicht die Bundesbank. Er liegt für dieses vereinfachte Ertragswertverfahren aktuell bei 3,43 Prozent; der Gesetzgeber hat den Risikoaufschlag auf 4,5 Prozent festgesetzt. Bei einem Durchschnittsgewinn der vergangenen drei Jahre von 100.000 Euro steht unterm Strich ein Unternehmenswert von rund 1,2 Millionen Euro.

»Vollkommen unrealistisch«, urteilt Werner Preißing. Ihn zieht das Gericht als zweiten Gutachter hinzu. Der Autor verschiedener Fachbücher zur Wertermittlung von Architekturbüros orientiert sich nicht an Bundesbankzinsen. Stattdessen beleuchtet er zum einen die betriebswirtschaftliche Situation des Büros. Zum anderen analysiert er die Zukunftsaussichten indem er einen Businessplan aufstellt – ähnlich wie ihn Banker bei einer Kreditvergabe erwarten. Das Ergebnis ist ernüchternd. Statt des Millionenbetrages von Gutachter eins (Ertragswertverfahren) sieht der Architektenberater den Bürowert bei gerade einmal 200.000 Euro. Wohlwollend gerechnet. Denn mit spitzem Bleistift kalkuliert wäre das Büro noch weniger wert.

Auch der Heilbronner Steuerberater Gerhard Reinert zweifelt am Verfahren »eins«, da es mit einem viel zu geringen Risikoaufschlag rechnet »und Zukunftsfaktoren beim Ertrag außer acht bleiben«. Der Wirtschaftsprüfer sieht ebenfalls das Risiko hoher Steuerforderungen. Er meint, dass der Fiskus so viel zu hohe Erbschaftssteuern ermittelt, die die Nachfolger aus laufenden Erträgen nicht bezahlen können. »Hierdurch wird das übernommene Unternehmen gleich nach der Übernahme in seiner Substanz bedroht«, sagt Reinert. Deshalb lohnt ein genauer Blick auf das Statuswertverfahren wie es Preißing anwendet. Mit ähnlichen Techniken ermitteln auch Wirtschaftsprüfer Unternehmenswerte von Industriebetrieben, Dienstleistungsfirmen oder Arztpraxen. Denn neben dem annähernd realen Firmenwert decken diese Methoden Schwachstellen in Betrieben und Büros auf.

»Zuerst betrachte ich Umsätze und Erträge«, erklärt Preißing. Die sind bei Dienstleistern an die Anzahl der Mitarbeiter gekoppelt. Marktforscher Hommerich gibt in einer Studie über Architekturbüros mit mehr als zehn Beschäftigten einen mittleren Jahresumsatz pro Mitarbeiter von 45.000 bis 75.000 Euro an. Im Fall des im Ruhrgebiet verhandelten Streitfalls sanken die Umsätze von 2004 bis 2010 pro Kopf und Jahr von 81.000 auf 61.000 Euro. Der Ertrag reduziert sich gar auf Minus 14.000 Euro. Daraus folgt: Erwirtschaftete das Büro 2004 noch einen Gewinn von 18.000 pro Kopf, schlitterte es sechs Jahre später in die Verlustzone. Ein Minus von 14.000 Euro pro Mitarbeiter stand zu Buche. »Dass sich das Büro tendenziell negativ entwickelt, ist die erste wichtige Erkenntnis«, erläutert Preißing den Unterschied zum Ertragswertverfahren.

Soweit der Blick zurück. Um festzustellen, ob das Büro in der Lage ist, in Zukunft Gewinne zu erzielen, erfasst Preißing im Statuswertverfahren betriebswirtschaftliche Faktoren: Der Substanzwert belegt, was an Betriebsausstattung vorhanden ist, etwa EDV oder Büromöbel. Im Organisationswert erkennt man, wie gut interne Abläufe definiert sind oder ob Textarchive oder Ablagesysteme bestehen. Der Praxiswert zeigt, wie viel Euro das Büro erwirtschaften kann. Eine Vorausschau der zu erzielenden Honorare bündelt schließlich der Auftragswert. Hinzu kommen qualitative Bausteine: Art der Kundenbeziehungen, Engagement der Mitarbeiter, Büroatmosphäre, Führungsstil des Chef, strukturiertes Vertragswesen, installiertes Controlling, Konkurrenzbeobachtung und die Art der Auftragsbeschaffung. So ergibt sich ein transparentes Bild hinsichtlich Investitionen, Organisationsumbau, Auftragschancen und Finanzierungsbedarf.

Dem Gericht im Ruhrgebiet ist nun klar: Die Verhältnisse aus dem Jahr 2004 sind mit der Situation 2010 und dem Ausblick in die Folgejahre nicht vergleichbar. Denn neben der bereits schlechten Ertragssituation deckt der Blick ins Innenleben des Büros massive Schwachstellen auf. »Durch den Partnerwechsel rissen Kundenverbindungen ab, geänderte Arbeitsabläufe sowie neue Zuständigkeiten kosten Zeit und zusätzlich belastete die Wirtschaftskrise die Zukunftsprognose«, meint der Berater, den auch die Architektenkammer immer wieder zu Sanierungsfällen schickt. Zudem kommt, dass im Statuswertverfahren die negativen Erträge nur in den Praxiswert einfließen. Das bedeutet: er ist oft gleich Null. Trotzdem ergibt sich aus den Substanz-, Auftrags-, und Orgawerten ein realer Unternehmenswert. »In Summe bringen es die übrigen Faktoren im Fall Ruhrgebiet auf 200.000 Euro«, sagt Preißing. Und das vor allem, weil vorhandenes Potenzial an Kundenkontakten und damit Auftragschancen als gut eingeschätzt werden.

Eine Fassade aus Null und Eins am King Abdulaziz Center von Snøhetta

Eine Fassade aus Null und Eins am King Abdulaziz Center von Snøhetta

Für das außergewöhnliche Projekt King Abdulaziz Center for World Culture im Herzen der saudi-arabischen Ölfelder setzte der Glasfassadenspezialist seele den Entwurf des Architekturbüros Snøhetta in eine Fassade komplett aus Edelstahlrohren um. Nur durch die Verzahnung von modernsten Informationstech...

Schweizer Botschaft in Nairobi von ro.ma. Architekten

Schweizer Botschaft in Nairobi von ro.ma. Architekten

Die neue Schweizer Botschaft in der Hauptstadt Kenias bettet sich sanft in die Terrainlandschaft ein. Umfassungsmauer und Baukörper verschmelzen zu einem einheitlichen architektonischen Gebilde, das über hohe räumliche, funktionale und nachhaltige Qualitäten, über repräsentativ und zurückhaltend ges...

Hotel Domizil von DIA – Dittel Architekten

Hotel Domizil von DIA – Dittel Architekten

Das Tübinger Hotel Domizil wird von DIA – Dittel Architekten neu gestaltet und saniert. Im Fokus steht eine authentische, moderne Designsprache sowie die Neustrukturierung des Eingangs- und Restaurantbereichs.

Weitere Artikel:

Leuchte »Lander« von Renzo Piano

Leuchte »Lander« von Renzo Piano

Lander ist eine neue extrem elegante Pollerleuchte, die iGuzzini nach einer Idee von Renzo Piano speziell für die Beleuchtung der Parklandschaft des von dem Genueser Architekturbüro gebauten Stavros Niarchos Kulturzentrums entwickelt hat.

Platzgestaltung des Emanuel-Merck-Platzes in Darmstadt

Platzgestaltung des Emanuel-Merck-Platzes in Darmstadt

Der Platz vor dem Merck Innovationszentrum soll ein öffentliches Forum als zentrale Adresse des globalen Unternehmens sein. Um diesem Anspruch gerecht zu werden, gestaltete Merck ihn entsprechend aufwändig – mit aus dem Boden herausragenden geschwungenen Pflanzinseln und einem strahlend hellen Belag...

Neue Aluminiumfassade

Neue Aluminiumfassade

In der ehemaligen DDR wurde Uran abgebaut, was mit einer erheblichen Belastung für die Natur einherging. Die Wismut GmbH hat die Aufgabe, diese Umweltverschmutzung zu sanieren. Um dem nachkommen zu können, war der Bau eines neuen Gebäudes erforderlich. Es wurde mit den Aluminiumverbundplatten des gr...

Weitere Artikel:
Anzeige AZ-C1-300x250 R7

AZ Newsletter


Ihre E-Mail
 
   

Senden Sie mir die kostenlosen Nachrichten der AZ/Architekturzeitung per E-Mail zu. Meine Anmeldung erfolgt, nachdem ich die Datenschutzhinweise gelesen haben. Die Nachrichten können Werbung von Dritten enthalten. Mein Einverständnis zum Empfang der Nachrichten kann ich jederzeit widerrufen.

Fachwissen | Architekten + Planer

  • Betoninstandsetzung: Wer haftet wann und wie?
    Betoninstandsetzung: Wer haftet wann und wie? Die Ausführung von Betonerhaltungs-, Betonschutz- und –instandsetzungsmaßnahmen erfordert umfassende fachliche Qualifikationen. Der nachfolgende Beitrag nimmt Stellung zu Anforderungen, die sich…

Leuchte »Lander« von Renzo Piano

Leuchte »Lander« von Renzo Piano

Lander ist eine neue extrem elegante Pollerleuchte, die iGuzzini nach einer Idee von Renzo Piano speziell für die Beleuchtung der Parklandschaft des von dem Genueser Arch...

Platzgestaltung des Emanuel-Merck-Platzes in Darmstadt

Platzgestaltung des Emanuel-Merck-Platzes in Darmstadt

Der Platz vor dem Merck Innovationszentrum soll ein öffentliches Forum als zentrale Adresse des globalen Unternehmens sein. Um diesem Anspruch gerecht zu werden, gestalte...

Neue Aluminiumfassade

Neue Aluminiumfassade

In der ehemaligen DDR wurde Uran abgebaut, was mit einer erheblichen Belastung für die Natur einherging. Die Wismut GmbH hat die Aufgabe, diese Umweltverschmutzung zu san...

Heimathafen

Heimathafen

Der Hafen in Offenbach entwickelt sich zu einem begehrten Stadtquartier. Auf der Hafeninsel bieten nun neun Punkthäuser optimale Sichtbezüge zum Wasser. Geräusche von auß...

Brandschutzwächter mit Sicherheitsring

Brandschutzwächter mit Sicherheitsring

Eine smarte Brandschutzmanschette, die im Brandfall groß heraus kommt und dem Feuer den Weg versperrt. Fest verbunden mit dem Verstärkungsblech für Stahltrapezprofildäche...

Verwaltungsgebäude der SüdWestStrom von Steimle Architekten

Verwaltungsgebäude der SüdWestStrom von Steimle Architekten

Mit dem Verwaltungsgebäude der SüdWestStrom wird das Ensemble der vorhandenen Technik- und Verwaltungsgebäude der Stadtwerke Tübingen komplettiert. Der Entwurf des Büros ...

glasstec: Individualität in Architektur und Interieur

glasstec: Individualität in Architektur und Interieur

Zur glasstec 2018 in Düsseldorf stellt AGC Interpane viele neue und optimierte Produkte vor, die ganz im Zeichen der Individualität stehen: Sonnenschutzglas mit optimiert...

Maersk Tower von C.F. Møller Architects

Maersk Tower von C.F. Møller Architects

Der Maersk Tower von C.F. Møller Architects ist ein hochmodernes Forschungsgebäude, dessen innovative Architektur den optimierten Rahmen für erstklassige Gesundheitsforsc...

Restaurierung des alten Gerichtsgebäudes im Andreas Quartier, Düsseldorf

Restaurierung des alten Gerichtsgebäudes im Andreas Quartier, Düsseldorf

Von der ursprünglichen blauen Farbigkeit im Entree des alten Gerichtsgebäudes in Düsseldorf war nicht mehr viel zu sehen. Und auch sonst befanden sich das Gebäudeinnere u...

Innentür mit puristischem Design

Innentür mit puristischem Design

Die Nachfrage nach weißen Innentüren ist ungebrochen. Gleichzeitig steigt das Bedürfnis des Bauherrn nach einem individualisierten Produkt in seinem Zuhause. Die Innentür...

Weitere Artikel:

Anzeigen AZ-D1-300x600 R7

Wenn Sie die AZ/Architekturzeitung lesen, erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Datenschutzhinweis.

Dieses Fenster entfernen.