Anzeige AZ-A2-728x90 R7
Start Praxis Baurecht Wie viel ist ein Architekturbüro wert?

Wie viel ist ein Architekturbüro wert?

Eine Million oder doch nur 200.000 Euro? Ein Gericht im Ruhrgebiet verhandelt aktuell den Streit zweier Gesellschafter eines Architekturbüros, die darüber streiten.

Seit die Regierung 2009 die Erbschaft- und Schenkungssteuer neu geregelt hat, müssen Finanzämter den tatsächlichen Wert eines Unternehmens oder Architekturbüros ermitteln. Erst dann darf man über Freibeträge und Rabatte nachdenken. Auch wer ein Büro verkaufen will, legt so eine Wertermittlung für den Kaufpreis zugrunde. Doch weil Bürowerte unterschiedlich ermittelt werden können, ist Streit programmiert.

Im Fall der Planer aus dem Ruhrgebiet ist man sich uneinig, wie viel einem ausscheidenden Partner zusteht. Um das zu klären, beauftragt das Gericht ein Wertgutachten. Ein erster Gutachter rechnet mit dem Ertragswertverfahren nach IDW- Richtlinien. Es ist etabliert und auch der Fiskus nutzt ein ähnliches Verfahren, um Unternehmenswerte zu schätzen. Dabei wird der Büroertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser berechnet sich so: Ertrag dividiert durch (Basiszins plus Risikoaufschlag). Den Basiszins veröffentlicht die Bundesbank. Er liegt für dieses vereinfachte Ertragswertverfahren aktuell bei 3,43 Prozent; der Gesetzgeber hat den Risikoaufschlag auf 4,5 Prozent festgesetzt. Bei einem Durchschnittsgewinn der vergangenen drei Jahre von 100.000 Euro steht unterm Strich ein Unternehmenswert von rund 1,2 Millionen Euro.

»Vollkommen unrealistisch«, urteilt Werner Preißing. Ihn zieht das Gericht als zweiten Gutachter hinzu. Der Autor verschiedener Fachbücher zur Wertermittlung von Architekturbüros orientiert sich nicht an Bundesbankzinsen. Stattdessen beleuchtet er zum einen die betriebswirtschaftliche Situation des Büros. Zum anderen analysiert er die Zukunftsaussichten indem er einen Businessplan aufstellt – ähnlich wie ihn Banker bei einer Kreditvergabe erwarten. Das Ergebnis ist ernüchternd. Statt des Millionenbetrages von Gutachter eins (Ertragswertverfahren) sieht der Architektenberater den Bürowert bei gerade einmal 200.000 Euro. Wohlwollend gerechnet. Denn mit spitzem Bleistift kalkuliert wäre das Büro noch weniger wert.

Auch der Heilbronner Steuerberater Gerhard Reinert zweifelt am Verfahren »eins«, da es mit einem viel zu geringen Risikoaufschlag rechnet »und Zukunftsfaktoren beim Ertrag außer acht bleiben«. Der Wirtschaftsprüfer sieht ebenfalls das Risiko hoher Steuerforderungen. Er meint, dass der Fiskus so viel zu hohe Erbschaftssteuern ermittelt, die die Nachfolger aus laufenden Erträgen nicht bezahlen können. »Hierdurch wird das übernommene Unternehmen gleich nach der Übernahme in seiner Substanz bedroht«, sagt Reinert. Deshalb lohnt ein genauer Blick auf das Statuswertverfahren wie es Preißing anwendet. Mit ähnlichen Techniken ermitteln auch Wirtschaftsprüfer Unternehmenswerte von Industriebetrieben, Dienstleistungsfirmen oder Arztpraxen. Denn neben dem annähernd realen Firmenwert decken diese Methoden Schwachstellen in Betrieben und Büros auf.

»Zuerst betrachte ich Umsätze und Erträge«, erklärt Preißing. Die sind bei Dienstleistern an die Anzahl der Mitarbeiter gekoppelt. Marktforscher Hommerich gibt in einer Studie über Architekturbüros mit mehr als zehn Beschäftigten einen mittleren Jahresumsatz pro Mitarbeiter von 45.000 bis 75.000 Euro an. Im Fall des im Ruhrgebiet verhandelten Streitfalls sanken die Umsätze von 2004 bis 2010 pro Kopf und Jahr von 81.000 auf 61.000 Euro. Der Ertrag reduziert sich gar auf Minus 14.000 Euro. Daraus folgt: Erwirtschaftete das Büro 2004 noch einen Gewinn von 18.000 pro Kopf, schlitterte es sechs Jahre später in die Verlustzone. Ein Minus von 14.000 Euro pro Mitarbeiter stand zu Buche. »Dass sich das Büro tendenziell negativ entwickelt, ist die erste wichtige Erkenntnis«, erläutert Preißing den Unterschied zum Ertragswertverfahren.

Soweit der Blick zurück. Um festzustellen, ob das Büro in der Lage ist, in Zukunft Gewinne zu erzielen, erfasst Preißing im Statuswertverfahren betriebswirtschaftliche Faktoren: Der Substanzwert belegt, was an Betriebsausstattung vorhanden ist, etwa EDV oder Büromöbel. Im Organisationswert erkennt man, wie gut interne Abläufe definiert sind oder ob Textarchive oder Ablagesysteme bestehen. Der Praxiswert zeigt, wie viel Euro das Büro erwirtschaften kann. Eine Vorausschau der zu erzielenden Honorare bündelt schließlich der Auftragswert. Hinzu kommen qualitative Bausteine: Art der Kundenbeziehungen, Engagement der Mitarbeiter, Büroatmosphäre, Führungsstil des Chef, strukturiertes Vertragswesen, installiertes Controlling, Konkurrenzbeobachtung und die Art der Auftragsbeschaffung. So ergibt sich ein transparentes Bild hinsichtlich Investitionen, Organisationsumbau, Auftragschancen und Finanzierungsbedarf.

Dem Gericht im Ruhrgebiet ist nun klar: Die Verhältnisse aus dem Jahr 2004 sind mit der Situation 2010 und dem Ausblick in die Folgejahre nicht vergleichbar. Denn neben der bereits schlechten Ertragssituation deckt der Blick ins Innenleben des Büros massive Schwachstellen auf. »Durch den Partnerwechsel rissen Kundenverbindungen ab, geänderte Arbeitsabläufe sowie neue Zuständigkeiten kosten Zeit und zusätzlich belastete die Wirtschaftskrise die Zukunftsprognose«, meint der Berater, den auch die Architektenkammer immer wieder zu Sanierungsfällen schickt. Zudem kommt, dass im Statuswertverfahren die negativen Erträge nur in den Praxiswert einfließen. Das bedeutet: er ist oft gleich Null. Trotzdem ergibt sich aus den Substanz-, Auftrags-, und Orgawerten ein realer Unternehmenswert. »In Summe bringen es die übrigen Faktoren im Fall Ruhrgebiet auf 200.000 Euro«, sagt Preißing. Und das vor allem, weil vorhandenes Potenzial an Kundenkontakten und damit Auftragschancen als gut eingeschätzt werden.

Konferenzzentrum von schneider+schumacher in Mannheim

Konferenzzentrum von schneider+schumacher in Mannheim

Im zweitgrößten Barockschloss Europas kreiert schneider+schumacher ein modernes Studien- und Konferenzzentrum für die Mannheim Business School. Die in den Garten eingeschnittene Anlage bildet zusammen mit dem historischen Schloss eine markante neue Einheit, die symbolisch für die Bewahrung der Tradi...

DEGELO Architekten gewinnen Wettbewerb zum Konferenzzentrum in Heidelberg

DEGELO Architekten gewinnen Wettbewerb zum Konferenzzentrum in Heidelberg

Das Büro DEGELO Architekten aus Basel hat den ersten Preis beim Wettbewerb zur künftigen Gestaltung des neuen Konferenzzentrums in der Heidelberger Bahnstadt gewonnen. Das Preisgericht wählte den Entwurf unter 22 eingereichten Arbeiten aus.

Chicago Architecture Biennial

Chicago Architecture Biennial

Als Kunst- und Kulturstadt ist die zweitgrösste Stadt in den USA bislang nicht bekannt. Das größere New York hat hier doch deutlich mehr Strahlkraft. Aber Chicago legt nach und zeigt deutliche Anzeichen, sich als Kulturstätte neu zu erfinden. Ein besonderes Event ist die Chicago Architecture Biennia...

Weitere Artikel:

Zargenlose und lichtdurchlässige Schiebetür

Zargenlose und lichtdurchlässige Schiebetür

Die in der eigenen Betriebsstätte hergestellte, zargenlose Schiebetür bestehen aus dem lichtdurchlässigen, biegesteifen Wabenpaneel »ViewPan« mit Oberflächen aus Acrylglas-Kunststoff. Sie fassen sich im Vergleich zu Glasschiebetüren warm an und sind unempfindlich gegenüber Verschmutzungen.

Kita in Weißenfeld von Grund Architekten

Kita in Weißenfeld von Grund Architekten

Über hundert Jahre wurde in der Schnapsbrennerei in Weißenfeld hochprozentiger Alkohol aus Kartoffeln für medizinische Zwecke hergestellt. Um das Gebäude zu erhalten und weiterhin sinnvoll zu nutzen, wählten die Betreiber einen recht ungewöhnlichen Weg: die Umwandlung der Brennerei Weißenfeld in ein...

Aussichtsplattform Wolkenhain: Landmarke der IGA

Aussichtsplattform Wolkenhain: Landmarke der IGA

Bis Oktober ist Berlins östlichster Stadtbezirk Standort für die Internationale Gartenausstellung (IGA), zu der rund zwei Millionen Gäste aus Europa erwartet werden. Die neue Parklandschaft, welche die Grün Berlin GmbH im Auftrag des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf realisierte, breitet sich in einem...

Weitere Artikel:
Anzeige AZ-C1-300x250 GDC

AZ Newsletter

Ihre E-Mail
 Anmelden  Abmelden

Der Newsletter der AZ/Architekturzeitung ist kostenlos und kann jederzeit unkompliziert abbestellt werden.

Fachwissen | Architekten + Planer

  • Betoninstandsetzung: Wer haftet wann und wie?
    Betoninstandsetzung: Wer haftet wann und wie? Die Ausführung von Betonerhaltungs-, Betonschutz- und –instandsetzungsmaßnahmen erfordert umfassende fachliche Qualifikationen. Der nachfolgende Beitrag nimmt Stellung zu Anforderungen, die sich…

Zargenlose und lichtdurchlässige Schiebetür

Zargenlose und lichtdurchlässige Schiebetür

Die in der eigenen Betriebsstätte hergestellte, zargenlose Schiebetür bestehen aus dem lichtdurchlässigen, biegesteifen Wabenpaneel »ViewPan« mit Oberflächen aus Acrylgla...

Corbusier-Farben im Hamburger Hotel Wedina

Corbusier-Farben im Hamburger Hotel Wedina

Das Hamburger Hotel Wedina hat ein umfassendes Facelift erhalten, bei dem Farbe eine zentrale Rolle spielt. Die Fassade macht in leuchtendem Rot auf sich aufmerksam und j...

Kita in Weißenfeld von Grund Architekten

Kita in Weißenfeld von Grund Architekten

Über hundert Jahre wurde in der Schnapsbrennerei in Weißenfeld hochprozentiger Alkohol aus Kartoffeln für medizinische Zwecke hergestellt. Um das Gebäude zu erhalten und ...

Aussichtsplattform Wolkenhain: Landmarke der IGA

Aussichtsplattform Wolkenhain: Landmarke der IGA

Bis Oktober ist Berlins östlichster Stadtbezirk Standort für die Internationale Gartenausstellung (IGA), zu der rund zwei Millionen Gäste aus Europa erwartet werden. Die ...

Holz-Hybridbau mit Keramikfassade

Holz-Hybridbau mit Keramikfassade

H7, das Bürohaus von Andreas Heupel Architekten im alten Stadthafen von Münster, ist ein siebengeschossiger Holz-Hybridbau, der neue Maßstäbe im Hinblick auf Ökologie und...

Schiebefenster mit großer Öffnungsbreite und Insektenschutz

Schiebefenster mit großer Öffnungsbreite und Insektenschutz

Die Profile des Fensters »cero« messen trotz der möglichen 15 Quadratmeter großen Scheibenelemente gerade einmal 34 Millimeter. Für die jeweiligen Anforderungen an Wärmed...

Zaha Hadid: das Learning and Library Center in Wien

Zaha Hadid: das Learning and Library Center in Wien

Die neue Wirtschaftsuniversität in Wien ist die größte der Europäischen Union. Bisher befand sich die alte Wirtschaftsuniversität in einem Gebäude aus den 1970er-Jahren. ...

Haus Mayer-Kuckuk von Architekt Wolfgang Döring

Haus Mayer-Kuckuk von Architekt Wolfgang Döring

Es ist ein eigenwilliges Gebäude, das 1967 nach dem Entwurf des Architekten Wolfgang Döring in nur sechs Tagen auf einem Erbpachtgrundstück der Elly-Hölterhoff-Böcking-St...

Oberflächentrends bei Innentüren

Oberflächentrends bei Innentüren

Die heutigen Sortimentsdimensionen des Bauens und Planens verlangen nach strukturierten Lösungen für Oberflächen wie beispielsweise bei Innentüren. Aufgrund des Überangeb...

Keukenhof in Lisse bei Amsterdam von Mecanoo

Keukenhof in Lisse bei Amsterdam von Mecanoo

Der Keukenhof in Lisse bei Amsterdam ist das internationale Schaufenster der niederländischen Blumenzucht. In den acht Wochen von Anfang März bis Mitte Mai wird dort geze...

Weitere Artikel:


Anzeige AZ-D1-300x600 R7

Wenn Sie die AZ/Architekturzeitung lesen, erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Datenschutzhinweis.

Dieses Fenster entfernen.